La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est souvent une mauvaise surprise pour les propriétaires en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Beaucoup découvrent cette taxe après avoir commencé leur activité de location meublée, sans forcément savoir s’ils sont réellement concernés ou s’ils peuvent bénéficier d’une exonération.
Qui doit payer la CFE en LMNP ? Existe-t-il des cas d’exonération ? Et quelles sont les démarches pour réduire ou éviter cette charge fiscale ?
La Cotisation Foncière des Entreprises fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET). Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée de manière habituelle en France.
Même si le statut LMNP est considéré comme une activité non professionnelle au sens fiscal, l’administration fiscale estime que la location meublée constitue une activité économique. À ce titre, les loueurs en meublé sont généralement soumis à la CFE.
Cette taxe est perçue par les collectivités locales et son montant varie selon la commune où se situe le bien immobilier.
La réponse est non, pas tous.
En principe, tout propriétaire qui loue un logement meublé de manière régulière doit s’acquitter de la CFE. Cependant, plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération ou d’éviter cette taxe.
Le simple fait d’être sous le régime micro-BIC ou au régime réel n’a aucune incidence sur l’obligation de payer la CFE. Ce sont les caractéristiques de la location qui déterminent l’éligibilité à une exonération.
La CFE est due chaque année par les loueurs en meublé qui exercent leur activité au 1er janvier.
Le montant varie selon :
La commune d’implantation du bien ;
La valeur locative des locaux utilisés ;
Les taux votés par les collectivités locales.
Lorsque le logement ne dispose pas d’un local professionnel dédié, l’administration applique généralement une base minimum de CFE.
Cette base minimale peut varier fortement d’une commune à l’autre, ce qui explique les écarts importants observés entre différents propriétaires LMNP.
Le meilleur moyen consiste à vérifier votre situation auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
En règle générale, vous êtes concerné si :
Vous louez un logement meublé de façon habituelle ;
Vous percevez des revenus imposés dans la catégorie des BIC ;
Vous disposez d’un numéro SIRET lié à votre activité de location meublée.
Après votre déclaration de début d’activité, l’administration fiscale analyse votre dossier et détermine si vous êtes soumis à la CFE ou si vous pouvez bénéficier d’une exonération.
Le montant de la Cotisation Foncière des Entreprises dépend principalement de deux éléments : la base d'imposition retenue par l'administration fiscale et le taux voté par la commune ou l'intercommunalité.
Pour les loueurs en meublé non professionnels, la situation la plus fréquente est l'application d'une cotisation minimum de CFE. En effet, l'activité LMNP ne dispose généralement pas de locaux professionnels dédiés. Dans ce cas, la commune applique une base minimale dont le montant varie selon le chiffre d'affaires réalisé.
Chaque collectivité fixe librement cette base dans les limites prévues par la loi. C'est pourquoi deux propriétaires LMNP percevant les mêmes revenus peuvent payer des montants de CFE très différents selon la localisation de leur bien.
Prenons l'exemple d'un propriétaire qui exploite un appartement en LMNP et réalise 12 000 € de recettes locatives annuelles.
Sa commune a fixé une base minimum de CFE de 600 € et applique un taux de 30 %.
Le calcul sera alors le suivant :
600 € × 30 % = 180 € de CFE annuelle.
Dans une autre commune où la base minimum serait de 1 200 €, le même propriétaire pourrait devoir payer :
1 200 € × 30 % = 360 € de CFE annuelle.
Avant de réaliser un investissement locatif en meublé, il peut être utile de consulter les taux de CFE pratiqués par la commune concernée. Cette information est disponible auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) ou directement sur les documents fiscaux des collectivités locales.
La CFE constitue en effet une charge récurrente qu'il convient d'intégrer dans le calcul de la rentabilité d'un investissement LMNP
Comme toute taxe professionnelle, la CFE doit être réglée dans les délais prévus par l’administration fiscale.
En cas de non-paiement, le propriétaire s’expose à :
→ Des majorations de retard ;
→ Des intérêts de retard ;
→ Des procédures de recouvrement engagées par l’administration.
Il est donc préférable de vérifier son éligibilité à une exonération plutôt que d’ignorer l’avis d’imposition.
Lorsque vous optez pour le régime micro-BIC, vous ne pourrez pas déduire la CFE de vos revenus locatifs. En effet, cette charge est incluse dans l'abattement du régime micro.
Lorsque vous êtes au régime réel, Jungloo catégorise le règlement de la CFE dans la bonne classe comptable et alimente donc les documents fiscaux en conséquence pour pouvoir déduire cette somme. En effet, le paiement de la CFE est considéré comme une charge. Ainsi, ce que vous payez est déduit sur la déclaration fiscale.
Même si vous n’avez pas de compte bancaire dédié à votre activité, vous pouvez saisir manuellement vos opérations (recettes et dépenses) dans jungloo : plus d'infos en vidéo avec Yohann !
La CFE constitue une obligation fiscale importante pour les loueurs en meublé non professionnels. Toutefois, tous les propriétaires LMNP ne sont pas systématiquement redevables de cette taxe.
La première année d’activité, la location d’une partie de la résidence principale ou encore certains meublés de tourisme classés peuvent permettre une exonération totale de CFE.
Avant de payer votre cotisation, prenez le temps d’analyser votre situation et de vérifier les dispositifs applicables dans votre commune. Une simple vérification peut parfois vous permettre d’économiser plusieurs centaines d’euros chaque année.