Investir en LMNP : comment enregistrer les frais de notaire ?

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) séduit par sa fiscalité avantageuse, notamment grâce au régime réel.

Ce régime permet de déduire l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition et à l’exploitation du bien. Parmi ces dépenses, les frais de notaire représentent une somme conséquente, s'élevant généralement à 7 ou 8 % du prix d'achat dans l'ancien.

Mais une question cruciale se pose lors de la première déclaration : faut-il les déduire immédiatement en charges ou les intégrer à l’amortissement ?

Voici le guide complet pour faire le meilleur choix stratégique en 2026.

Rappel : que comprennent les "frais de notaire" ?

Derrière l'expression courante se cachent trois types de frais :

✅ Les droits de mutation (80 % du total) : Les taxes reversées à l'État.

✅ Les émoluments : La rémunération réglementée du notaire.

✅ Les débours : Les frais avancés pour les documents administratifs.

Au régime réel, la totalité de ces frais est déductible.

Pour ne rien oublier et classer correctement ces factures dès l'achat, l'utilisation d'outils comme Jungloo permet de centraliser ces documents justificatifs de manière sécurisée, évitant ainsi les erreurs lors de la clôture comptable.

En clair, vous pouvez joindre le justificatif dans l’application, dans l’opération concernée !

Option 1 : La déduction immédiate en charges

L'administration fiscale permet d'enregistrer les frais de notaire comme une charge d'exploitation l'année de l'acquisition.

Option 2 : L'amortissement (Immobilisation)

Dans ce cas, vous ajoutez les frais de notaire à la valeur d'achat du bien. Ils sont alors "lissés" sur la durée de détention.

Le fonctionnement

Les frais sont amortis au même rythme que le bâti, soit généralement sur une période de 25 à 40 ans.

Exemple : Pour 12 000 € de frais de notaire amortis sur 30 ans, vous déduisez 400 € chaque année de vos revenus.

Pourquoi choisir cette option ?

C'est souvent la stratégie la plus payante sur le long terme car elle génère un déficit plus important.

C'est ici que Jungloo prend tout son sens : la plateforme permet de suivre l'évolution de vos amortissements année après année, vous offrant une vision claire de votre rentabilité nette d'impôt sur toute la durée de détention du bien.

Stratégie d’investissement 2026 : Quelle option choisir ?

Le choix dépend de votre profil d'investisseur.

Les opportunités qui subsistent

Le conseil de l'expert : Avec les récentes réformes sur la plus-value en LMNP, l'arbitrage est devenu plus fin.

L'utilisation d'une interface de pilotage comme Jungloo aide à simuler l'impact de ces choix sur votre cash-flow futur et à préparer une revente éventuelle sans mauvaise surprise fiscale.

Comment procéder concrètement ?

L'enregistrement comptable s'effectue lors du dépôt de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes).

1/ Date de début d'activité : Votre activité doit être immatriculée au moment de l'achat.

2/ Choix irrévocable : Une fois l'option choisie pour un bien, vous ne pouvez plus changer de méthode.

3/ Opter pour Jungloo vous permet de saisir vos immobilisations, la durée souhaitée, puis l’appli calcul les amortissements automatiquement.

Il n'existe pas de solution universelle, mais pour la majorité des investisseurs, l'amortissement des frais de notaire est la stratégie la plus robuste. En automatisant votre suivi via Jungloo, vous vous assurez que chaque euro investi est optimisé fiscalement, tout en restant en parfaite conformité avec les exigences de l'administration.

Point crucial pour la déductibilité de vos frais, la règle en 2026 est stricte mais logique : tout se joue autour de la date de signature de l'acte authentique.

Voici les étapes à suivre pour ne perdre aucun avantage fiscal :

1. L'immatriculation sur l'INPI : 

Vous devez déclarer votre début d'activité sur le site de l'INPI (Guichet Unique) dans les 15 jours suivant le début de l’activité.

👉 Pourquoi après ? Tant que vous n'avez pas signé l'acte authentique, vous n'êtes pas officiellement propriétaire. L'administration demande souvent la date de signature comme "date de début d'activité".

👉 Quelle date saisir ? Indiquez précisément la date de signature de l'acte authentique. C'est cette date qui permet d'intégrer les frais de notaire dans votre comptabilité (soit en charge, soit en amortissement).

👉 Si vous déclarez trop tard : Vous pouvez toujours régulariser, mais vous risquez des difficultés pour justifier la déduction de frais payés avant la date officielle de début d'activité déclarée.

2. L'espace Impôts Professionnel : Environ 4 à 6 semaines APRÈS

Vous ne pouvez pas créer votre espace "Impôts Pro" immédiatement. C'est une procédure en deux temps :

📌 Attente du SIRET : Après votre déclaration INPI, l'INSEE vous attribue un numéro SIRET (sous 15 jours en moyenne).

📌 Création de l'espace : Une fois le SIRET reçu, vous vous rendez sur impots.gouv.fr (section Professionnel) pour créer votre compte.

📌 Le code d'activation : L'administration vous enverra un code d'activation par courrier postal à l'adresse du bien (ou votre adresse de gestion). Vous aurez alors 60 jours pour l'activer.

Le conseil de Jungloo : Ne négligez pas la création de l'espace professionnel sur le site des impôts.

C'est ici que vous devrez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et que votre expert-comptable ou votre logiciel de gestion télétransmettra votre liasse fiscale chaque année en mai.

N’attendez pas le dernier moment, au risque de vous retrouver hors délais pour le dépôt de votre liasse fiscale !

Et pour enregistrer vos frais d'agence ?

Tout comme pour les émoluments du notaire, l'investisseur au régime réel a le choix du traitement comptable pour les honoraires d'agence (s'ils sont à la charge de l'acquéreur) :

Option 1 : La déduction en charges (immédiate)
Vous déduisez la totalité des frais d'agence de votre revenu locatif l'année de l'achat.
      Idéal pour : Effacer un gros bénéfice si vous avez loué le bien très cher dès les premiers mois.

Option 2 : L'intégration à l'amortissement (long terme)
Vous ajoutez les frais d'agence à la valeur globale du bien dans votre tableau d'amortissement. Ils sont déduits progressivement sur 25 à 40 ans.
       Idéal pour : Lisser la fiscalité et optimiser le déficit reportable sans limite de temps.

Pourquoi est-ce stratégique en 2026 ?

Avec la hausse des taux de prélèvements sociaux (passés à 18,6 % en 2026), chaque euro de charge déduit compte davantage.

Le réflexe Jungloo : Lors de la saisie de votre achat sur Jungloo, il est crucial de bien distinguer le prix "Net Vendeur" des "Honoraires d'agence".

L'application vous demandera ensuite si vous souhaitez passer ces honoraires en charges ou les amortir. Cette séparation nette permet de justifier précisément vos calculs en cas de contrôle fiscal, car la facture de l'agence est une pièce justificative distincte de l'acte notarié.