La fiscalité des locations meublées non professionnelles connaît des changements majeurs en 2025, notamment avec la réduction des abattements fiscaux pour certaines locations imposées au régime micro-BIC.
Dans ce contexte, une simulation entre le régime micro ou le régime réel devient essentielle pour optimiser votre situation fiscale. En faisant cette simulation, nombreux sont les propriétaires qui finalement ne paient pas d'impôts sur leurs revenus locatifs.
Cependant, pour atteindre ce résultat, vous devez comprendre les différences entre le régime micro-BIC et le régime réel, particulièrement avec les nouvelles règles qui s'appliquent depuis 2025.
Dans ce guide, nous vous accompagnons pas à pas pour comparer ces deux régimes et choisir celui qui vous permettra de maximiser vos avantages fiscaux, tout en respectant les nouveaux plafonds de revenus pour les meublés.
Choisir entre le régime micro-BIC et réel pour votre LMNP en 2025 n'est pas une décision à prendre à la légère. Ce choix dépendra essentiellement de votre situation personnelle et de plusieurs critères spécifiques.
Le premier critère fondamental est le montant de vos revenus locatifs. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique, vous avez le choix entre les deux régimes.
En revanche, si vous dépassez ce seuil, le régime réel s'applique automatiquement.
Attention : pour les meublés de tourisme non classés, ce plafond a été drastiquement réduit à 15 000 € dès les revenus perçus en 2025.
Le deuxième critère concerne l'abattement fiscal. Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques.
Attention là encore aux meublés de tourisme non classés : l'abattement est passé à 30 % pour les revenus perçus en 2025 (il était de 50 % auparavant).
Si ces abattements couvrent largement vos charges réelles, le micro-BIC peut être avantageux mais le régime réel devient particulièrement intéressant lorsque vous avez des charges importantes.
En effet, avec ce régime, vous pouvez déduire tous vos frais réels : charges de copropriété, intérêts d'emprunt, assurances, ainsi que comptabiliser l’amortissement du bien et des meubles. Cette dernière possibilité est souvent décisive car elle permet de réduire significativement votre base imposable pendant plusieurs années.
En cas de travaux de rénovation importants, le régime réel s'impose presque toujours comme le choix le plus judicieux. Ces dépenses pourront être amorties, contrairement au régime micro-BIC où vous supporterez l'intégralité du coût sans impact fiscal.
Un autre avantage du régime réel : si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pourrez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes. Cette possibilité n'existe pas en micro-BIC puisque vous êtes factuellement en bénéfice du fait de l’abattement.
Face aux évolutions fiscales de 2025, notamment pour les locations touristiques, une simulation entre le micro et le réel devient indispensable pour optimiser votre fiscalité et éviter des surprises désagréables.
Pour réaliser une simulation LMNP efficace, vous aurez besoin de quelques informations clés concernant votre bien immobilier.
Cette étape est fondamentale pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux. Avant tout, munissez-vous des éléments suivants pour votre simulation micro ou réel :
→ la valeur de votre bien immobilier et du mobilier,
→ le montant annuel des loyers perçus,
→ les charges annuelles (copropriété, assurances, taxe foncière, etc.)
→ les intérêts d'emprunt le cas échéant,
→ le taux marginal d'imposition de votre foyer fiscal.
Une fois ces informations rassemblées, la comparaison entre les deux régimes sera possible.
Pour une location classique qui serait imposée au régime micro-BIC, le calcul s'effectuera en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes annuelles. Aucune autre charge n'est déductible.
Si l’imposition est au régime réel, vous pourrez déduire l'ensemble des charges supportées par l’exploitation de la location : charges de copropriété, impôts fonciers, entretien, intérêts d'emprunt, frais de gestion et d'assurance, etc.
L'atout majeur reste l'amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans) et du bien immobilier (sur 15 à 50 ans, en fonction des composants).
Les statistiques sont éloquentes : dans 85% des cas, le régime réel s'avère plus avantageux fiscalement. En effet, la déduction des charges et des amortissements représente souvent bien plus que l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
Prenons un exemple concret :
pour un logement d'une valeur de 200 000 €, loué en location longue durée pour 15 000 € annuels. Les charges réelles annuelles (charges de copropriété, entretien, intérêts d’emprunts, taxe foncière, etc…) s’élèvent à 9 000 €.
Au régime réel, les amortissements pourront s’ajouter aux charges, ici, pour un montant de 8 000 €.
Le résultat comptable calculé est de 15 000 € - 9 000 € - 8 000 €, soit un déficit de 2 000 €, notamment grâce aux amortissements. L'imposition sur les revenus locatifs est donc à zéro.
Au micro-BIC, le résultat imposable sera calculé en appliquant l’abattement de 50 % : il sera donc de 7 500 € (15 000 € / 2). Il viendra augmenter d'autant votre base imposable.
🔎 Nous vous invitons vivement à effectuer des simulations afin d'évaluer le régime le plus adapté à votre situation. L'enjeu est de taille : optimiser votre fiscalité peut vous permettre de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
N’hésitez pas à vous rapprocher de spécialistes, d’Experts-comptables ou d’organismes de gestion qui sauront vous conseiller et vous apporter des solutions adaptées.
L'optimisation fiscale constitue un enjeu crucial pour tout investisseur LMNP.
Des stratégies bien pensées peuvent considérablement réduire votre imposition, voire l'annuler complètement dans certains cas.
La première étape d'une optimisation réussie consiste à analyser attentivement vos charges réelles. Si elles dépassent l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 % en fonction de la nature de la location) proposé par le micro-BIC, le passage au régime réel s'impose sans hésitation. Les propriétaires ayant des emprunts en cours ou prévoyant des travaux importants ont tout intérêt à privilégier ce régime.
Si vous n’êtes pas de plein droit au réel du fait du montant des loyers encaissés, il faudra opter pour ce régime. Dans le cas d'une première déclaration LMNP, l'option s'indique lors de la création de l’activité.
Si vous êtes déjà au micro-BIC, vous pouvez opter pour le réel jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration d'ensemble des revenus (formulaire 2042). Cette option reste valable un an et se renouvelle ensuite automatiquement.
Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un cabinet comptable ou d’un organisme de gestion, comme Arcolib, afin de vous assurer de la bonne marche à suivre et d’éviter toute erreur lors de vos déclarations aux impôts.
Les changements fiscaux de 2025 pour le statut LMNP nécessitent une analyse approfondie de votre situation.
Le choix entre micro-BIC et réel représente un enjeu majeur pour optimiser votre fiscalité locative. Face à la réduction des abattements et aux nouveaux plafonds, une simulation détaillée devient essentielle.
Les propriétaires disposant de charges importantes trouveront généralement plus d'avantages avec le régime réel. De même pour ceux qui devront entreprendre des travaux liés aux nouvelles normes de performance énergétique. Dans ce contexte, le régime réel permet d'amortir ces dépenses, offrant ainsi des déductions fiscales substantielles.
Néanmoins, chaque situation mérite une étude personnalisée.
L'objectif reste simple : minimiser votre imposition tout en respectant le cadre légal, lequel évolue régulièrement.
N'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un OG qui sont au fait de la législation : ils vous aideront à optimiser votre choix.
Et pour votre tranquillité d’esprit, pensez à Jungloo : la plateforme gère non seulement l’automatisation comptable pour les régimes au réel mais également le régime micro, permettant ainsi d’effectuer des simulations rapides pour un choix adapté à votre situation. Des conseillers pourront en outre vous orienter et vous aider dans la prise de décision pour votre investissement locatif.