Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de plus en plus d'investisseurs français cherchant à générer des revenus complémentaires. Cependant, la question du comptable en LMNP se pose rapidement face aux différentes obligations fiscales et comptables.
En effet, vos obligations varient considérablement selon votre régime fiscal.
Pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 € (et 15 000 € en location touristique non classée), le régime micro-BIC s'applique automatiquement. Mais le choix entre une gestion comptable personnelle ou le recours à un expert-comptable dépend non seulement du montant de vos revenus locatifs mais aussi de la complexité de votre situation fiscale.
Comprendre les obligations comptables en LMNP
Les obligations comptables constituent un aspect fondamental de votre activité en LMNP. Elles diffèrent considérablement selon votre régime fiscal d’imposition.
Régime micro-BNC
En régime micro-BIC, vos obligations comptables sont allégées.
Ce régime s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € pour les locations meublées touristiques non classées et 77 700 € pour les autres locations meublées (longue durée par exemple).
Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs :
• 30 % pour ceux issus de la location meublée touristique non classée,
• 50 % pour les autres.
Vos obligations comptables sont allégées : vous n'avez pas l'obligation de tenir une comptabilité complète pour calculer vos revenus imposables. Néanmoins, vous devez tenir un livre des recettes indiquant le montant encaissé, la date et le mode de règlement, ainsi qu'un registre des achats.
Régime Réel
Si vous déclarez vos recettes au régime réel (souvent plus intéressant fiscalement pour la location meublée), celui-ci implique des obligations comptables plus conséquentes.
A savoir que ce régime réel devient obligatoire dès que vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC (15 000 € ou 77 700 € selon la nature de la location), mais vous pouvez également opter pour ce régime, même si vos recettes sont inférieures au seuil.
Que ce soit de droit ou sur option, ce régime implique de tenir une comptabilité détaillée obéissant aux normes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) comprenant les dépenses et recettes annuelles, puis de produire :
→ Un bilan comptable,
→ Un compte de résultat,
→ Un tableau des immobilisations et des amortissements,
→ Un fichier des écritures comptables.
Par ailleurs, sous le régime réel, vous devez déposer une déclaration n° 2031 auprès du service des impôts, accompagnée de ses annexes (bilan, compte résultat, etc…). Cette comptabilité plus technique permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre activité, y compris les amortissements.
Faire appel à un comptable spécialisé LMNP n'est pas obligatoire, mais peut s'avérer judicieux pour le régime réel.
Les honoraires d'un expert-comptable (environ 1 000 € par an) sont d'ailleurs déductibles de vos revenus locatifs. Vous pouvez également utiliser un logiciel tel que Jungloo qui permet de récupérer toutes les opérations liées à votre activité à partir de votre compte bancaire dédié à cette activité de location meublée. La catégorisation des opérations se fait automatiquement, les déclarations fiscales sont générées à la fin de l’exercice et envoyées au service des impôts. Une solution fiable et économique pour gérer (presque) seul votre comptabilité en location meublée.
Régime micro-BIC : faut-il un comptable ?
Pour les propriétaires soumis au régime micro-BIC, la question de faire appel à un comptable LMNP se pose différemment. En effet, ce régime a été conçu spécifiquement pour alléger les contraintes administratives et comptables.
Sous le régime micro-BIC, vos obligations comptables sont considérablement réduites.
Vous êtes toutefois tenu de tenir un livre de recettes : c’est un registre qui liste de manière chronologique l'ensemble des loyers perçus dans l’année. Doivent notamment y figurer les dates des encaissements, les montants, l’identité du locataire et le mode de règlement. En plus du livre des recettes, il faut également tenir un registre des achats pour garder une trace de vos dépenses.
Aucune comptabilité détaillée n'est donc exigée par l'administration fiscale et avec sa simplicité comptable, l’autre avantage de ce régime est l'abattement forfaitaire automatique sur vos revenus de location. Cet abattement est directement appliqué par l'administration fiscale lors de votre déclaration annuelle des revenus.
Concrètement, vous n'avez pas besoin d'un expert-comptable en micro-BIC.
La gestion comptable peut être réalisée par vous-même, ce qui représente une économie significative.
Néanmoins, cette simplicité a un coût.
Le régime micro-BIC ne vous permet pas de :
→ Déduire vos charges réelles (frais, taxes, intérêts d'emprunt),
→ Amortir votre bien immobilier,
→ Optimiser votre fiscalité aussi efficacement qu'au réel.
Il convient donc d'évaluer si l'abattement forfaitaire compense réellement vos charges.
Si celles-ci sont importantes, comme par exemple si vous avez contracté un emprunt pour financer votre bien, ou si vous prévoyez des travaux, il peut être judicieux d'opter pour le régime réel. Ce régime s'avère d’ailleurs plus avantageux fiscalement dans plus de 85 % des cas.
Par ailleurs, si vos recettes annuelles dépassent pendant deux années consécutives le seuil permettant le régime micro, vous basculez automatiquement vers le régime réel.
Pour pouvoir surveiller ces seuils et apprécier ce qui est le plus favorable à votre situation, il est recommandé de se faire accompagner. Un logiciel de comptabilité comme Jungloo vous permettra de suivre facilement vos recettes et vos charges. En fin d’année, le comparatif entre les 2 régimes se fera aisément. La tenue du registre de ventes sera facilitée.
Vous pouvez également vous rapprocher d’un organisme de gestion comme Arcolib ou d’un expert-comptable en en fonction de votre appétence pour gérer votre activité.
En résumé, bien que facultatif en micro-BIC, un comptable LMNP peut tout de même vous conseiller sur l'opportunité de changer de régime pour optimiser votre fiscalité immobilière.
Régime réel : quand l’expert-comptable devient utile ?
Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel impose des obligations comptables significativement plus exigeantes, rendant souvent nécessaire le recours à un comptable pour LMNP.
En effet, en ayant une imposition au régime réel, vous vous engagez à tenir une comptabilité répondant à des normes précises. Cette comptabilité doit respecter le Plan Comptable Général avec des principes stricts comme la partie double et la séparation des exercices. Par ailleurs, vous devez déposer chaque année auprès du service des impôts une liasse fiscale complète : formulaires 2031, 2033 et ses annexes (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations, etc….).
Le principal avantage du régime réel réside dans la possibilité de déduire l'intégralité de vos charges réelles, notamment :
→ Les intérêts d'emprunt,
→ Les frais de gestion locative,
→ Les charges de copropriété,
→ Les assurances et taxes foncières,
→ Et surtout l'amortissement du bien immobilier et des meubles.
Néanmoins, calculer correctement ces déductions, particulièrement l'amortissement, nécessite une expertise comptable spécifique. En effet, l'amortissement implique de déterminer la valeur respective du bâti et du terrain, puis d'appliquer des taux adaptés à chaque composant du bien. Ces amortissements sont encadrés et il est indispensable de se faire accompagner pour éviter toute erreur qui pourrait avoir de lourdes conséquences sur votre imposition par la suite.
À partir de quand un expert-comptable devient-il vraiment utile, voire indispensable ?
Généralement dans ces situations :
→ Quand vos recettes locatives dépassent le seuil du micro-BIC, rendant le régime réel obligatoire.
→ Lorsque vos charges sont supérieures à l'abattement forfaitaire.
→ Si vous possédez plusieurs biens en location meublée, complexifiant la gestion comptable.
Les honoraires d'un comptable LMNP oscillent généralement entre 800 € et 1 500 € annuels, selon la complexité de votre dossier et les prestations incluses. Cependant, ces frais sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs, réduisant leur impact réel.
Bien que la comptabilité LMNP au réel soit techniquement réalisable sans expert, faire appel à un comptable spécialisé sécurise votre conformité fiscale tout en optimisant votre imposition.
Les équipes de Jungloo sont particulièrement à même de vous accompagner dans la gestion de votre activité. Gérez votre activité de location facilement grâce à l'automatisation et à l'accompagnement humain.
En définitive, le choix de faire appel à un expert-comptable ou de choisir Jungloo pour votre activité LMNP dépend essentiellement de votre régime fiscal et de la complexité de votre situation patrimoniale.
Ainsi, si le régime micro-BIC permet une gestion autonome relativement simple, le régime réel nécessite souvent une expertise professionnelle mais dans les deux cas, nous vous conseillons de vous faire accompagner pour optimiser vos avantages fiscaux.
Bien que représentant un coût initial, les honoraires d'un expert-comptable ou l’utilisation d’un logiciel tel que Jungloo constituent souvent un investissement rentable, permettant d'éviter les erreurs coûteuses tout en maximisant vos déductions fiscales légales.
N’oubliez pas qu’avec Jungloo, des experts dédiés vous accompagnent dans la gestion et la fiscalité de votre LMNP.
