Charges vs Immobilisations en LMNP 

Comprendre les charges, les immobilisations, et les règles qui permettent de les distinguer est un point essentiel pour bien gérer sa location meublée.

En effet, quand on loue un bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel, la comptabilité repose sur une distinction essentielle : une dépense est soit une charge, soit une immobilisation.

Bien classer ses dépenses permet :

- d’optimiser sa fiscalité,

- d’éviter un redressement, 

- de suivre la valeur réelle de son bien et de son matériel. 

Qu’est-ce qu’une charge en Location Meublée ?

Une charge est une dépense qui va être consommée sur l’exercice en cours. Elle n’a pas d’impact durable sur la valeur du bien et elle n’est pas destinée à servir pendant plusieurs années.

Elle est déduite immédiatement du résultat de l’année, ce qui réduit le résultat, et donc l’impôt de l’exercice.

Caractéristiques d’une charge :

- Montant souvent modeste (mais il n’existe pas de plafond officiel),

- Effet limité dans le temps,

- N’apporte pas de valeur durable au logement.

Exemples de charges pour un LMNP :

- Factures d’électricité, d’eau ou de chauffage,

- Assurance « propriétaire non occupant » (PNO) ou « garanties loyers impayés (GLI),

- Frais de conciergerie ou de ménage,

- Petits travaux de rénovation : changement d’un robinet, réparation d’une poignée de porte,

- Petites réparations d’électroménager, d’une fuite, etc….

- Petits achats : jeux de société, livres, café, produits ménagers, etc…. 

Qu’est-ce qu’une immobilisation ?

Une immobilisation est un bien durable, qui sert plusieurs années et qui améliore ou apporte une valeur au logement.

On ne déduit pas son coût immédiatement, on l’amortit c’est-à-dire que la dépense est répartie sur plusieurs années. 

Caractéristiques d’une immobilisation 

- Le bien acheté dure dans le temps,

- L’utilisation est stable et régulière,

- La valeur du bien acheté est significative,

- Le bien sert à l’activité pendant plus d’un an.

Exemples d’immobilisations pour un LMNP en 2026

- Canapé, lit, matelas,

- Réfrigérateur, four, lave-linge,

- Achat du mobilier complet d’un appartement,

- Équipement informatique (TV, box).

Exemple : 
Vous achetez un lit pour 600 €. 
Durée d’usage : 8 ans. 
→ C’est une immobilisation. 
Vous amortissez 600 € / 8 ans = 75 € par an en déduction. 

Les dépenses d’entretien et de réparation sont-elles des charges ?

Ces dépenses s’enregistrent normalement en charges. C’est notamment le cas lorsqu’elles ont pour objectif de maintenir les avantages économiques futurs que le loueur attend de ses immobilisations.

Mais si les dépenses d’entretien et de réparation entraînent une augmentation de la valeur de l’immobilisation ou des avantages économiques futurs, ou une prolongation de sa durée de vie, elles doivent être immobilisées. 

Cas concret de travaux de peinture : charge ou immobilisation ?

Demande d'un utilisateur de Jungloo : 

"La peinture est-elle comptabilisée en charge ou en immobilisation ?"

Réponse apportée :

La peinture peut être immobilisée lorsqu'elle fait partie de travaux d'amélioration ou de réhabilitation.

- Si ces dépenses apportent une valeur ajoutée ou prolongent la durée d'utilisation de votre bien, alors elles sont comptabilisées en immobilisation et amorties sur leur durée d'usage (10 ans en général).

- Si la peinture concerne une seule pièce, ou une petite partie de l’immeuble, la dépense peut être comptabilisée en charge. 

Exemples de dépenses d’entretien et réparation :

La notion de montant 

Aucun montant d'immobilisation minimum n'est prévu par le PCG (plan comptable général).  

Il est néanmoins admis que les matériels et meubles dont le prix d’achat unitaire n’excède pas 500 € peuvent être comptabilisés en charge.

Ainsi, les meubles meublants* peuvent être comptabilisés directement en charges en cas d’achat en petit nombre lorsque la valeur unitaire est inférieure à 500 € HT. Mais un achat initial d’équipement ou un renouvellement complet doit normalement figurer en immobilisation même si les valeurs unitaires n’excèdent pas 500 € HT.

Par exemple, l’acquisition de 6 chaises de valeur unitaire de 120 € HT est à comptabiliser en immobilisation car le lot de ces 6 chaises a une valeur supérieure à 500 € HT.

📌 * Qu’est-ce qu’un meuble meublant ?

Selon l’article 534 du code civil, les meubles meublants englobent les meubles destinés à l’usage et à l’ornement d’un logement : tables, miroirs, lits, étagères, ustensiles de cuisine et vaisselle, linge de maison, etc…. 

La durée d’amortissement

Les durées ci-dessous sont celles couramment utilisées et préconisées par l’administration fiscale. Chaque nature de l’immobiliser ou des travaux a sa propre durée d’amortissement. Ces durées ne sont pas figées, mais reflètent les durées d’usage réalistes des biens meublés.

📣 Pour rappel : les terrains ne sont pas amortissables !

Immobilier & Gros travaux 

Notez que pour d’importants travaux l’administration fiscale permet très généralement que le montant total des factures de travaux réalisés sur une même période peut être globalisé et amorti sur une même durée globale. 

Mobilier 

Électroménager 

Informatique & petit matériel 

Charges ou immobilisation en LMNP : exemples de classification 

En créant vos immobilisations sur Jungloo, des durées d’amortissements sont proposées. Mais vous pouvez indiquer la durée que vous souhaitez. 

A retenir : 

👉 Charge = dépense consommée → impact immédiat sur le résultat. 

👉  Immobilisation = investissement durable → impact étalé via l’amortissement. 

👉 Mais attention à respecter les règles d’immobilisations et d’amortissement !