La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut très apprécié des investisseurs immobiliers qui souhaitent louer des biens meublés tout en maximisant les avantages fiscaux.
Le déficit LMNP représente une opportunité significative qui permet de limiter l’imposition du LMNP tout en développant son patrimoine immobilier.
Cet article vous explique le mécanisme du déficit, les règles et conditions à respecter et en quoi il est intéressant fiscalement.
Qu’est-ce que le déficit LMNP ?
En LMNP, le déficit correspond à une situation où les charges liées à la location meublée sont supérieures aux recettes locatives perçues.
Comment bénéficier du déficit en LMNP ?
Pour être en situation de déficit, il est nécessaire de déclarer ses revenus de location meublée au régime réel.
Pour rappel, en LMNP, il existe 2 régimes fiscaux : le régime micro et le régime réel.
Au régime micro, seuls les loyers perçus sont déclarés et imposés après un abattement forfaitaire, dont le taux varie en fonction de la nature de la location (courte durée classée ou non, longue durée...). Les charges réelles ne sont pas prises en compte et ne peuvent être déduites : aucun déficit ne peut être constaté pour le LMNP au régime micro.
En revanche, au régime réel, toutes les charges liées à l’exploitation du bien sont déduites. A ces charges, viennent s'ajouter les amortissements. Si l'ensemble de ces charges (dépenses réelles et amortissements) est supérieur aux revenus de locations, le LMNP est en situation de déficit.
D’où provient le déficit en LMNP ?
Le déficit sera généré par toutes les charges réelles liées au bien : les frais de gestion, les assurances, les intérêts des emprunts, les charges de copropriété, l'eau, l'électricité, les dépenses d’entretien comme le nettoyage et l’entretien des espaces verts, les petites réparations, la taxe foncière, la CFE.
Nous parlons ici des charges réelles. Soyez vigilants sur les charges déductibles afin d'éviter toute remise en cause. Viendront s’ajouter les charges « calculées » tels les amortissements, qui viendront diminuer le résultat imposable.
⏩ Prenons l’exemple de Mme J. qui perçoit 10 000 € de loyers sur une année.
Ses charges (assurances, taxe foncière, entretien, etc…) s’élèvent à 4 000 € et le bien est amorti pour 7 000 €.
Le résultat sera calculé ainsi : loyers – charges – amortissements, soit 10 000 € - 4 000 € - 7 000 € = - 1 000 €.
→ On parle de résultat déficitaire, les charges globales étant supérieures aux loyers.
→ Mme J. perçoit bien ses loyers mais ne paie pas d’impôt sur ses revenus issus de la location meublée : c'est un avantage fiscal non négligeable de la location meublée au régime réel.
Attention à ne pas surestimer les charges déductibles qui pourraient créer du déficit artificiel, remis en cause par l’Administration fiscale : il est essentiel de connaître la réglementation fiscale en vigueur.
Rapprochez-vous d’un professionnel ou utilisez un logiciel tel que Jungloo afin de simplifier la gestion des charges déductibles et le calcul du résultat.
Utilisation du déficit LMNP et règles d’imputation
Le déficit généré en LMNP au régime réel n’est pas imputable sur le revenu global du contribuable : il ne peut pas être déduit des autres revenus tels que les salaires, pension, etc….
Il sera uniquement imputé sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées du foyer fiscal. Et ceci sur les 10 années qui suivent celle où le déficit a été généré.
⏩ Reprenons l’exemple de Mme J. qui a généré un déficit de 1 000 € en N.
Si en N+1, l’exploitation du logement dégage un bénéfice de 500 €, le déficit de N viendra s’imputer sur le résultat de N+1, à hauteur du bénéfice. Celui-ci sera donc effacé, et le déficit restant (500 €) viendra également diminuer les éventuels futurs bénéfice.
Il est ainsi possible pour le LMNP de ne pas être imposable pendant de nombreuses années.
Comment déclarer le déficit
Comme dit précédemment, le déficit est uniquement possible pour les LMNP soumis à un régime réel d’imposition.
Ce régime réel implique de tenir une comptabilité rigoureuse et respectueuse des normes comptables et fiscales. Il est nécessaire de déposer à l’administration fiscale, à des dates précises, une liasse fiscale : imprimés 2031 et 2033 avec bilan, compte de résultat, état des immobilisations et des amortissements.
Il faudra également déclarer le déficit (ou le bénéfice) sur une déclaration 2042-C pro. Ces formulaires doivent être complétés avec attention et Jungloo est un allié précieux pour établir ces documents.
Avec les amortissements, le déficit en LMNP est un outil fiscal puissant qui, bien utilisé, permet de réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs meublés. Par exemple, il peut parfois être intéressant de différer certains travaux ou investissements pour maximiser le déficit.
Ce déficit LMNP est soumis à des règles d’imputation et de report spécifiques. Une bonne connaissance du mécanisme est indispensable pour en tirer pleinement profit : nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel qui saura vous conseiller sur les charges liées à votre location, sur la gestion des amortissements et des déficits.
Avec Jungloo, la gestion des amortissements et des déficits est simplifiée : testez notre plateforme et bénéficiez des conseils avisés de notre équipe de spécialistes.
