Comment fixer le loyer en location meublée ?

Fixer le bon loyer en location meublée est une étape stratégique pour tout investisseur ou bailleur.

Un loyer bien calculé permet non seulement d’attirer des locataires rapidement, mais aussi d’optimiser la rentabilité locative, tout en respectant la réglementation en vigueur.

Cet article vous guide pas à pas pour déterminer un loyer cohérent, attractif et conforme à la législation, tout en intégrant les outils numériques, notamment ceux liés à la comptabilité automatisée en LMNP.

Comprendre la spécificité de la location meublée

La location meublée se distingue de la location vide par la mise à disposition d’un logement prêt à vivre. Elle offre généralement une rentabilité supérieure en contrepartie d’une durée de bail plus courte (9 mois pour les étudiants, 1 an renouvelable pour les autres locations).

En savoir plus sur la définition légale : Service-public.fr - Location meublée  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315

Identifier les contraintes légales

Avant de fixer votre loyer, assurez-vous de respecter les lois en vigueur, notamment dans les zones tendues :
→  Encadrement des loyers : le but est de limiter l’évolution du loyer entre deux locations. Des villes comme Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux sont concernées.
→  Plafonnement des loyers : applicable en zone tendue lors du renouvellement de bail ou de la remise en location.

Pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue, l’Etat met à disposition un simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Définir le loyer “plancher” pour fixer le loyer de son appartement meublé

Pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif meublé, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est impératif de fixer un loyer qui couvre non seulement toutes vos charges, mais génère également un minimum de bénéfice (avant prise en compte des amortissements).

Une analyse minutieuse de l'ensemble des dépenses décaissées est la première étape cruciale : frais d’entretien et réparations, taxes, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, etc….

N'oubliez pas d'inclure une marge pour les imprévus….

Étudier le marché local

Il est essentiel d'analyser le marché locatif local. Comparez votre bien à des logements similaires (surface, nombre de pièces, état, localisation, équipements, présence d'un parking, etc.) pour déterminer un loyer compétitif. Un loyer trop élevé pourrait dissuader les locataires potentiels, tandis qu'un loyer trop bas réduirait votre rentabilité.

L’analyse comparative est indispensable pour positionner votre bien sur le marché :
→  Recherchez des annonces similaires sur SeLoger, LeBonCoin, Bien’ici....
→  Analysez les loyers au m², en tenant compte de l’étage, de la présence d’un balcon, d’une cave, du stationnement, etc.
→  Vérifiez l’attractivité du quartier (transports, commerces, écoles).

💡 Astuce : n'hésitez pas à utiliser des plateformes pour estimer les loyers moyens, comme meilleurs agents.

Intégrer la fiscalité dans le calcul du loyer

Déterminer un loyer approprié est une première étape, mais l'optimisation de votre rentabilité peut être considérablement améliorée par le choix d'un régime fiscal adapté.

Pour la location meublée, que ce soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), deux régimes sont disponibles : le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition. Ce dernier est généralement le plus avantageux pour les loueurs en meublés, car il permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi la bas imposable.

Prendre en compte les charges locatives

Dans une location meublée, le loyer peut être affiché en loyer "charges comprises" (CC) ou "hors charges" (HC).

Exemple :
 Loyer HC : 700 €
 Charges récupérables : 50 €
 Loyer CC = 750 €

Attention à ne pas surfacturer les charges, cela pourrait être requalifié en abus par le locataire ou l'administration fiscale.

Valoriser les services inclus

En meublé, vous pouvez inclure certains services et équipements dans le loyer, ce qui justifie un montant plus élevé :
→  Internet, télévision
→  Linge de maison
→  Ménage hebdomadaire
→  Électroménager de qualité

Un inventaire clair est indispensable, comme le prévoit la liste officielle du mobilier obligatoire en meublé.

Adapter le loyer selon la saisonnalité

Dans les zones touristiques ou étudiantes, la demande varie fortement selon les saisons :
→  Étudiants : forte demande à la rentrée (septembre-octobre)
→  Tourisme : saison haute (juin-août)

Certains bailleurs pratiquent le bail mobilité ou la location saisonnière (type Airbnb) en complément de la location classique.

Réévaluer le loyer du meublé à chaque changement

Un changement de locataire est souvent l’occasion de réévaluer le loyer, à condition de :
→ Justifier des travaux d’amélioration (cuisine refaite, isolation, etc.)
→ Vérifier que vous êtes hors zone d’encadrement
→ Respecter les délais de préavis et forme légale

Retrouvez les modalités précises sur le site de l’ANIL - Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Penser automatisation et digitalisation

Enfin, pour les loueurs en meublé, automatiser la gestion comptable et locative permet de gagner du temps et d’éviter les erreurs. Voici quelques fonctionnalités utiles :
→  Suivi des loyers et relances automatiques
→  Génération des écritures comptables (amortissements, charges…)
→  Télétransmission des liasses fiscales en LMNP réel
→  Archivage numérique des baux et quittances

Fixer le bon loyer, c’est un équilibre entre rentabilité, attractivité et conformité légale.

Grâce aux outils d’automatisation comptable, les loueurs en meublé peuvent piloter leur activité de façon sereine et professionnelle, tout en optimisant leur fiscalité.