Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien immobilier pour le louer en meublé, il est possible d'amortir cet achat ou les travaux qui y sont faits.
On fait le point !
L'amortissement en LMNP consiste à répartir le coût d'acquisition du bien immobilier meublé sur plusieurs années, en tenant compte de sa durée d'utilisation.
Par exemple, si un bien est acheté pour 100 000 € et que sa durée d’utilisation est estimée à 20 ans, l’amortissement sera de 100 000 € / 20 ans = 5 000 €.
C’est la dotation annuelle qui sera comptabilisée en charges (5 000 € dans notre exemple).
L’amortissement est une charge qui est non décaissée, contrairement aux autres charges comme les frais d’entretien, de gestion, les assurances, etc... La déduction de l’amortissement va permettre de réduire le résultat imposable, ce qui peut être très avantageux fiscalement.
🔎 A noter que cet amortissement en LMNP est conditionné à ce que le LMNP impose ses revenus de locations au régime réel et que les biens amortis soient inscrits au bilan !
On ne choisit pas la durée de l’amortissement, et l’exemple d’amortissement qui est indiqué précédemment est très simplifié…
En effet, l’amortissement se calcule sur plusieurs années mais les durées sont spécifiques en fonction des actifs et de la durée d’utilisation propre à chaque catégorie d’actif.
L’administration exige que l'amortissement soit calculé par composants. Cela consiste à décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
🔎 Attention le terrain n’est jamais amortissable.
La décomposition de l'immobilisation en plusieurs composants entraîne la nécessité d’identifier les différents composants et d'établir, pour chacun, un plan d'amortissement selon sa durée d'utilité appliquée à l'immobilier et plus particulièrement à la location meublée.
Le taux d'amortissement fixé par composant correspond au rythme de renouvellement de chacun des composants. Le choix de ce taux relève d'une appréciation qui doit être effectuée au cas par cas.
Ces opérations peuvent s’avérer complexes et le recours à un professionnel ou un logiciel tel que Jungloo peut s’avérer être une aide très précieuse !
L’administration fiscale préconise des taux et durées d’amortissements en fonction de la décomposition du bien immobilier :
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Composants |
Pourcentage de la valeur du bien estimés |
Durées d'utilisation |
Taux d'amortissement |
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Terrain |
Non amortissable |
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Gros œuvre |
40% à 50% |
Supérieure à 50 ans |
Maximum 2% |
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Etanchéité, façade, toiture, menuiserie, extérieur |
5% à 20% |
20 à 50 ans |
De 5 à 2% |
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Installations générales et techniques |
20% à 30% |
15 à 30 ans |
De 7 à 3% |
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Agencement |
20 à 25% |
5 à 15 ans |
De 2 à 7% |
La déductibilité des amortissements en LMNP obéit à des règles très particulières, et si l’activité s’avère déficitaire, il faut veiller à ce que ce déficit ne soit pas lié aux amortissements.
Si c’est le cas (et ça l’est dans la majorité des situations), un retraitement fiscal devra être opéré.
En effet, l’article 39 C du CGI limite le montant des amortissements qui peut être pris en compte pour la détermination du résultat fiscal de l’activité LMNP : le montant de l’amortissement du bien est admis en déduction du résultat imposable dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes au bien.
En d’autres termes, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien.
Il faut déterminer quelles sont les charges afférentes au bien, et non à l’activité de LMNP. Par exemple, la taxe foncière sera afférente au bien tandis qu’une charge de comptabilité sera afférente à l’activité et devra donc être écartée.
Nous vous invitons vivement à vous rapprocher d’un professionnel ou d’un logiciel tel que Jungloo.
L’amortissement non déduit lors d’un exercice comptable n’est pas « perdu » et n’est que provisoire : la fraction d’amortissement qui a été réintégrée au résultat imposable au titre d’un exercice pourra être déduite des futurs bénéfices, et sans limitation de temps….
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Vous n'avez rien à faire, si ce n'est catégoriser les quelques inconnues : bonne nouvelle, Jungloo apprend de votre travail et enregistre les informations pour la prochaine fois que cette dépense apparaitra.
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Lorsque sur un exercice, il y a lieu de réintégrer des amortissements, ceux-ci ne sont pas « perdus ». Ils sont « stockés » et doivent faire l’objet d’un suivi afin de justifier les déductions ultérieures.
En effet, dès que l’exploitation du LMNP dégage un bénéfice, les amortissements qui ont été écartés sur les précédents exercices viendront diminuer le bénéfice.
Pour justifier ces déductions auprès de l’administration fiscale, il est nécessaire de bien mentionner les amortissements écartés et le montant en fin d’exercice, sur la liasse fiscale envoyée aux impôts.
Jungloo est un allié précieux lors de l’établissement de ces documents.
Vous l'avez constaté, l’amortissement obéit à des règles comptables et fiscales et peut s’avérer très complexe, que ce soit pour le calcul de l’amortissement, le choix dans la durée de l’amortissement, et le suivi des amortissements écartés.
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