Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent choisi par les investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux. Mais une question revient souvent : suis-je concerné par la TVA en LMNP ?
La réponse dépend de plusieurs facteurs.
Voici un tour d’horizon pour comprendre quand et comment la TVA s’applique à votre activité de location meublée non professionnelle.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé sans être considéré comme un professionnel. Pour être loueur en meublé non professionnel, il faut :
→ Louer un bien meublé de tous les équipements obligatoires,
→ Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles
→ Que les recettes annuelles issues de cette activité soient inférieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Le LMNP peut s’appliquer aussi bien à la location longue durée qu’à la location saisonnière.
La TVA : en principe, non applicable en LMNP
L’article 261 D du code général des impôts (CGI) exonère de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sans possibilité d’option, les locations de logements meublés à usage d’habitation.
Que ce soit une location occasionnelle, saisonnière ou permanente, et quel que soit le montant des locations, dans la plupart des cas, le LMNP est exonéré de TVA.
Cela signifie que :
→ Le LMNP ne facture pas de TVA à ses locataires.
→ Le LMNP ne récupère pas la TVA sur ses charges ou investissements.
C’est notamment le cas si vous louez un logement meublé de manière classique (à l’année ou pour de la location saisonnière simple).
Les exceptions : quand la TVA s’applique en LMNP
Pour faire exception à ce principe d’exonération de TVA pour la location meublée, le CGI prévoit (article 261 D-4°) la taxation à la TVA des prestations d’hébergement fournies par les loueurs en meublés qui proposent avec la mise à disposition du logement meublé, au moins 3 des prestations para-hôtelières suivantes :
→ Le petit-déjeuner
→ Le nettoyage régulier des locaux
→ La fourniture de linge de maison
→ L’accueil personnalisé de la clientèle
Attention : ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels. Et notez que le LMNP assujetti à TVA peut toutefois être dispensé de TVA si ses recettes sont inférieures au seuil de chiffre d’affaires lui permettant la franchise en base de TVA.
Pour vous assurer de la bonne application de la TVA et de la franchise en base, rapprochez-vous d’un professionnel de la comptabilité.
➡️ Dans le cas où la TVA s’applique, vous devez :
→ Facturer la TVA sur vos loyers.
→ Déclarer et reverser la TVA à l’administration.
→ Mais, vous pouvez aussi récupérer la TVA sur vos investissements (mobilier, travaux, immobilier dans certains cas) et sur vos charges (travaux, entretien, réparations, honoraires comptables, etc…..)
La TVA dans les résidences de services
Le cas le plus fréquent d’application de la TVA en LMNP concerne l’achat dans une résidence de services : résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence de tourisme…
➡️ En achetant dans ce type de résidence, vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui fournit lui-même les services para-hôteliers.
Dans ce contexte :
→ Le logement est soumis à la TVA.
→ Vous récupérez la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier (20 %).
Attention car si vous conservez le bien pendant moins de 20 ans, vous pourriez être amené à rembourser la TVA prorata temporis…..
TVA et location courte durée (Airbnb, Booking…)
Si vous faites de la location meublée courte durée, vous pourriez aussi être concerné par la TVA si vous proposez des prestations para-hôtelières.
Si vous louez de façon automatisée sans services : pas de TVA.
Si vous proposez le linge, le ménage et l’accueil (souvent via une conciergerie) : vous êtes potentiellement assujetti à la TVA.
👉 En cas de doute, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé.
Comment opter pour la TVA volontairement en 2026 ?
Même si vous n’êtes pas dans un cas où la TVA est obligatoire, vous pouvez choisir volontairement d’être assujetti à la TVA, notamment si vous prévoyez :
→ d’acheter un bien dans une résidence de services,
→ de faire des travaux importants (et récupérer la TVA dessus),
→ de fournir des services para-hôteliers à forte valeur ajoutée.
⚠️ Cette option doit être bien réfléchie : en contrepartie de la récupération de TVA, vous devrez gérer les obligations déclaratives et reverser la TVA sur les loyers.
Avantages et inconvénients d’être assujetti à la TVA en LMNP
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Avantages |
Inconvénients |
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Récupération de la TVA sur l’achat immobilier |
Gestion administrative plus complexe |
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Récupération de la TVA sur les charges et travaux |
Obligation de facturer la TVA aux locataires |
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Meilleure rentabilité sur certains projets |
Engagement à long terme (souvent 20 ans) |
En résumé : êtes-vous concerné par la TVA en LMNP ?
Vous n’êtes pas concerné par la TVA si :
→ Vous louez un bien meublé sans services para-hôteliers.
→ Vous êtes en location saisonnière simple, sans ménage ni petit-déjeuner.
Vous êtes concerné par la TVA si :
→ Vous achetez un bien en résidence de services.
→ Vous proposez des services para-hôteliers (au moins 3 sur 4. Par exemple, en location touristique, si vous préparez le petit-déjeuner, avec un ménage effectué tous les 2 jours et un changement de linge tous les jours : vous êtes assujetti (mais la franchise reste possible si les conditions de recettes sont respectées).
La TVA en LMNP concerne une minorité de cas, mais peut offrir de vrais avantages fiscaux dans des montages bien encadrés. Avant de prendre une décision, posez-vous les bonnes questions : quel type de location vais-je proposer ? Y a-t-il des services associés ? Vais-je acheter dans une résidence gérée ?
Enfin, ne sous-estimez pas l'importance d’un accompagnement professionnel : règles à respecter, formalités obligatoires, documents à transmettre…..une erreur ou un oubli peut coûter cher ! Un expert-comptable spécialisé en LMNP saura vous orienter dans la bonne direction.
