Investir dans un bien immobilier en location meublée séduit de plus en plus de particuliers grâce aux nombreux avantages fiscaux et à la possibilité de générer des revenus complémentaires attractifs.
Cependant, lorsque vient le moment de revendre ce type de bien, il est crucial de bien comprendre la fiscalité appliquée à la plus-value réalisée. En effet, la revente d’un logement loué en meublé ne suit pas les mêmes règles que la vente d’un bien en location nue.
Cet article détaille la fiscalité applicable à la plus-value sur la revente d’un bien en location meublée, afin de vous aider à anticiper vos obligations fiscales et optimiser votre opération.
Location meublée : un statut particulier
Avant d'examiner la fiscalité des plus-values, il est essentiel de rappeler que la location meublée relève d'un régime fiscal spécifique.
Les revenus générés par cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sous le régime réel ou micro-BIC, car elle est considérée comme une activité commerciale, contrairement à la location nue qui dépend des revenus fonciers.
Cette particularité peut également impacter la fiscalité lors de la revente du bien, notamment dans le cadre de la détermination de la plus-value imposable.
Définition de la plus-value immobilière
Lors de la vente d'un bien immobilier, le calcul de la plus-value ou moins-value s'effectue en comparant le prix de vente et le prix d'achat.
Un gain est réalisé lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat : on parle alors de plus-value. Inversement, une moins-value correspond à une perte lorsque le prix de vente est inférieur au prix d'achat.
En cas de plus-value lors de la revente, celle-ci est en principe imposable selon des règles précises, sauf exonérations spécifiques.
La plus-value immobilière est soumise à une imposition totale de 36,2 %, répartie comme suit :
• Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (incluant CSG, CRDS)
Quelle fiscalité sur la plus-value d’un bien en location meublée ?
Location meublée professionnelle (LMP)
Lorsque vous exercez votre activité de loueur en meublé à titre professionnel, c’est-à-dire que :
• Vos recettes locatives annuelles excèdent 23 000 €,
• Et que ces mêmes recettes sont supérieures à l’ensemble de vos revenus d’activité,
alors la revente du bien ne donne pas lieu à une taxation classique sur la plus-value immobilière.
En effet, dans ce cas, la plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle et relève de la fiscalité des plus-values professionnelles.
Cette fiscalité peut être plus lourde, notamment en termes d’impôts et cotisations sociales, mais offre aussi des possibilités d’exonération sous conditions (durée de détention et seuils de chiffre d’affaires notamment).
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Dans la plupart des cas, les particuliers louant un bien en meublé sont considérés comme LMNP.
Pour la revente d’un bien en LMNP, la fiscalité de la plus-value dépend principalement de la nature du bien :
• Bien immobilier détenu en direct : la plus-value est soumise au régime classique des plus-values immobilières des particuliers (impôt à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Bien détenu via une société (SCI, SARL de famille, etc.) : la plus-value peut être traitée différemment selon le régime fiscal de la société (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).
Amortissements et impact sur la plus-value
Un point clé dans la location meublée est l’amortissement pratiqué sur le bien et le mobilier.
En effet, en étant imposé au régime réel, le loueur peut déduire chaque année une partie de la valeur de son immeuble et du mobilier. Ce mécanisme des amortissements réduit considérablement l'imposition.
Pour les LMNP, ces amortissements n’étaient pas pris en compte pour calculer la plus-value immobilière au moment de la revente, ce qui était un avantage non négligeable. Mais depuis la promulgation de la loi de finance 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value.
Ainsi, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente augmenté des amortissements devient donc plus élevée….
Par exemple, pour un bien acheté 150 000 € et vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissements déduits
• Plus value avant la LDF 2025 : 250 000 € - 150 000 € = 100 000 €
• Plus-value après la LDF 2025 : 250 000 € - 150 000 € + 30 000 € = 130 000 €
Il est à noter que, même si le calcul de la plus-value est modifié, l'imposition reste soumise au régime des plus-values des particuliers.
Exonérations et abattements sur la plus-value immobilière
La législation française prévoit plusieurs exonérations possibles sur la plus-value immobilière, applicables aussi à la revente d’un bien en location meublée LMNP :
• Exonération fiscale après 22 ans de détention : l’impôt sur le revenu est totalement supprimé après 22 ans, avec un abattement progressif sur la durée de détention.
• Exonération fiscale et sociale après 30 ans de détention : les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention.
• Exonération pour résidence principale : si le bien était votre résidence principale, la plus-value est exonérée.
• Exonération pour certains cas particuliers : vente inférieure à 15 000 €, vente suite à une expropriation, etc.
Il est donc important de bien vérifier votre situation pour bénéficier de ces exonérations.
Déclaration et paiement de la plus-value immobilière
La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien en location meublée LMNP doit être déclarée via le formulaire dédié (formulaire 2048-M), généralement joint à votre déclaration de revenus. Ce formulaire est complété par le notaire lors de la vente.
Le paiement de l’impôt peut intervenir directement lors de la vente ou via l’administration fiscale selon les cas.
Comment optimiser la fiscalité à la revente ?
Pour optimiser la fiscalité sur la plus-value, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :
• Détention longue durée : conserver le bien plus de 22 ou 30 ans pour bénéficier des exonérations.
• Investissement via une société à l’IS : selon la situation, une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut permettre de limiter la plus-value imposable.
• Planification de la revente : anticiper la date de revente pour maximiser les abattements.
• Transformation en résidence principale : possible dans certains cas, ce qui peut exonérer la plus-value.
La revente d’un bien en location meublée implique une fiscalité spécifique sur la plus-value, qui dépend du statut du loueur (LMP ou LMNP) et de la nature du bien.
Si la location meublée peut offrir des avantages fiscaux intéressants à l’exploitation, il est essentiel de bien anticiper la fiscalité au moment de la cession pour éviter les mauvaises surprises.
Pour optimiser votre opération, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine. Une bonne préparation vous permettra de maximiser vos gains nets et de tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée.
